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speakimmobiliareferroni: Cosa fare quando il conduttore chiede di rinegozia...: Uno dei fenomeni più evidenti provocato da questa crisi economica, poco pubblicizzato per non destare allarmismi e per contenerne la diffusi...

Cosa fare quando il conduttore chiede di rinegoziare il canone di locazione

Uno dei fenomeni più evidenti provocato da questa crisi economica, poco pubblicizzato per non destare allarmismi e per contenerne la diffusione, è la richiesta di rinegoziazione del canone di locazione da parte dei  conduttori ai proprietari di abitazioni, uffici, negozi, capannoni ecc.... 

Questo "fulmine a ciel sereno" delinea nei già tartassati asset immobiliari di molti concittadini le seguenti due ipotesi:

1) rimanere con il vecchio conduttore, che si conosce, che non ha mai creato problemi e che comunque garantisce una continuità di pagamento del canone?

2) Oppure cambiare cercando nel mercato un nuovo conduttore capace di garantire almeno quanto percepito dall'ultimo, riducendo progressivamente la richesta locativa, sperando di ribassare solo fino a quanto rifiutato dall'ultimo conduttore e preventivando di avere alcuni mesi di mancato affitto con il pericolo che ciò si protragga nel corso dell'anno?

La risposta o la strategia migliore d'uscita dal dilemma posto sopra non è semplice e nemmeno univoca.

Infatti molte variabili quali ad esempio; la destinazione d'uso dell'immobile, la location d'ubicazione dell'immobile e la sistuazione patrimoniale personale della proprietà, condizionano fortemente tale scelta.

Personalmente in base alla mia esperienza ritengo che a livello generale, in questo momento storico, gli immobili che soffrono o che soffriranno maggiormente il problema sono e saranno quelli con destinazione commerciale, direzionale e produttiva.

Tuttavia data la generalizzata riduzione dei valori immobiliari, a fronte della forte contrazione del numero di transazioni e locazioni, riscontrabili non solo nella realtà nella quale vivo ed opero principalmente ovvero la provincia di Verona, anche nel settore residenziale quando viene liberato un immobile è difficile riprendere l'ultimo canone percepito. Nella città di Verona e nella provincia, in base alle locazioni residenziali da me intermediate quest'anno 2011, devo rilevare dei canoni di locazione ridotti dal -10% al -25% mentre il mercato locativo per gli immobili direzionali e commerciali segna ribassi ancor più marcati, rispetto ai canoni pagati o percepiti nel 2008-2009.

La realtà della riduzione dei canoni di locazione è un fatto coerente e legato strettamente agli stipendi medi percepiti oggi dalla popolazione ed alla riduzione degli acquisti di buona parte dei principali beni di consumi. 

Chi tra i proprietari immobiliari per primo ne ha preso atto ha risolto almeno momentaneamente il suo problema o comunque ha limitato come si suol dire "i danni".

Chi invece è rimasto su posizioni intransigenti e ferme a vecchi ed obsoleti pamentri di affitto, ancor'oggi ha o potrebbe avere i propri immobili sfitti.

Per completezza d'informazione è giusto riscontrare che alcuni immobili, vuoi per il loro valore architettonico/storico, vuoi per la loro ubicazione strategica od unica, non hanno patito e non patiranno flessioni sui canoni d'affitto e chi li conduce se li tiene ben stretti.

Tuttavia, se nella malaugurata ipotesi in cui il vostro conduttore o inquilino vi chiedesse di rinegoziare il canone locativo e ciò vi dovesse andar bene, sappiate che ai fini del vostro reddito da locazione da dichiarare nella dichiarazione dei redditi, per ottenere un congrua tassazione aggiornata alla nuova situazione, dovreste effettuare la seguente operazione.

Notificare alla Agenzia delle Entrate competente territorialmente una breve scrittura privata, in duplice copia, ciascuna bollata con una marca da € 14,62 nella quale siano presenti: i dati anagrafici delle parti, i dati catastali dell'immobile in questione, gli estremi del contratto registrato in precedenza, decorrenza temporale e vecchio canone percepito, decorrenza temporale e nuovo canone percepito.

Prima di recarvi all'Agenzia delle Entrate ricordatevi di pagare in banca € 67,00 tramite il mod.F23 e portate con voi la copia-ricevuta pagamento per l'ufficio del mod.F23.

Consegnate copia o originale di tutto al vostro commercialista, patronato o caf e almeno per il momento sarete a posto.   

Evidenzio di seguito il comunicato stampa dell' Agenzia delle Entrate  Comunicato stampa Agenzia Entrate - Locazioni al ribasso ....     

Permetto la riproduzione della presente a patto che venga citata la fonte. Michele Ferroni 

Suggerimenti pratici nell'acquisto o affitto di una casa

Spesso mi arrivano decine e decine di richieste via e-mail di acquisto o affitto, da parte di persone che cercano ovunque, tra la città e la provincia la loro prossima casa.

Per quanto ogni persona abbia delle esigenze specifiche diverse, le motivazioni che ci spingono a cambiare e quindi a cercare la nostra nuova casa sono abbastanza comuni e riconducibili prevalentemente alle seguenti casistiche: 

lavoro, affetti, allargamento o riduzione del nucleo familiare, convivenze, matrimoni, separazioni, lutti, ridimensionamento dei costi. 

Da qualche anno si è aggiunta la motivazione del miglioramento della qualità di vita!

Fatta questa premessa mi permetto di fornire alcune semplici considerazione quando si è prossimi ad intraprendere quest'avventura di ricerca ,così traumatica nell'esistenza dell'essere umano, indipendentemente per l'acquisto o l'affitto.

1) Prima di tutto stabilirei un budget realistico che mi permetta di acquistare o prendere in affitto una casa garantendomi successivamente un tenore di vita tale da vivere e non da sopravvivere.

1/A) Nell'ipotesi d'acquisto, qualora questo fosse condizionato all'ottenimento di un mutuo, verificherei con la Banca o altro soggetto erogante il prestito, l'entità di quest'ultimo, e se possiedo i requisiti per ottenerlo, onde evitare di sognare vedendo tante belle case  per poi svegliarsi bruscamente nella malinconica realtà scoprendo ed esempio che mi finanziano una somma modesta e/o insufficiente o addirittura non mi finanziano.

1/B) Nell'ipotesi d'acquisto, qualora questo fosse condizionato dalla vendita di una mia  attuale proprietà intestata, magari acquistata con l'agevolazione fiscale 1°casa, non cercherei la nuova soluzione prima di aver concluso una trattativa per la mia "vecchia" proprietà. Ciò darebbe luogo ad inutili confronti del tipo: "ma se quello domanda .... allora io cosa dovrei domandare?" .Inoltre se trovassi la soluzione adatta alle mie nuove esigenze  cosa farei?  La dovrei  bloccare versando una caparra? E se non vendo la mia vecchia casa? E se realizzo molto meno di quanto preventivato, per la differenza cosa faccio? Ricordiamoci che nel libero mercato  siamo liberi di domandare quanto riteniamo più opportuno e conveniente per la nostra proprietà. Certo è che se questa è valutata correttamente, il proprietario e la controparte non perderanno tempo, venderanno o affitteranno e non si avveleneranno il sangue per  mesi o anni !!  Non sottoscriverei pertanto proposte d'acquisto o contratti preliminari senza avere la certezza di aver venduto la mia "vecchia" casa. A farci del male facciamo sempre a tempo!

1/C) Nell'ipotesi di affitto, il canone mensile non dovrebbe superare il 40% dello stipendo. Ci sono altre spese a cui far fronte e gli immancabili imprevisti! Piuttosto condividerei l'appartamento col migliore amico/a o collega di lavoro.    

2) Stabilirei le mie reali esigenze di spazio, numero di locali, bagni ecc.. necessari, anche se qualcuno tempo fa diceva: "meglio abbondare che deficere"! Il prezzo per quanto convenuto tra le parti generalmente "a corpo", viene determinato dagli addetti ai lavori "al mq".

3) In entrambe le ipotesi stabilirei l'ubicazione del luogo prescelto trovando un compromesso compatibile tra: motivazioni della ricerca, esigenze di spazio, budget. Ricordiamoci che la casa perfetta non esiste nemmeno se ci si compra un terreno edificabile e ce la costruiamo, poichè è probabile che le nostre esigenze nel frattempo saranno cambiate o i nostri gusti saranno stati influenzati da mode, tendenze e finanze ecc..

4) Nell'ipotesi di affitto, deciderei se arredato o vuoto da mobili. Posso comprarmi dei mobili? Ho già qualcosa e/o qualcosa mi arriva dalla famiglia? Posso permettermi un trasloco? Se devo cambiare città forse è meglio un arredato,  nel frattempo mi ambienterò  e prenderò confidenza con la mia nuova realtà, poi vedrò! Oggi le due opzioni del firmamento del mercato degli affitti hanno un terzo incomodo, influenzato dalle abitudini di altri paesi europei o d'oltre oceano, ovvero il semiarredato. Il concetto di "semiarredato" prevederebbe l'arredo della cucina, armadi fissi quando presenti o cabine armadio. Tuttavia ritengo la variabile temporale di permanenza nella casa, l'elemento principale ed in grado di dirottare la scelta su una delle tre opzioni. Il canone mensile ovviamente elemento imprescindibile all'interno di queste tre opzioni ,talvolta rappresenta differenze di prezzo tra € 50,00 e € 100,00 in più o in meno al mese. Oggi il budget risicato soprattutto a disposizione dei "fortunati" giovani chi riescono ad uscire di casa per la prima volta, è tale da non permettere di scegliere e obbliga a prendere in condiderazione l'arredato, sopportando talvolta stravaganze nei gusti d'arredo di molti proprietari. Non occorre necessariamente spendere fortune per offrire dei gradevoli appartamenti arredati, occorre altresì tempo e voglia di farlo!

5) Una volta capito di cosa ho bisogno e di quanto posso spendere, non dovrei avere bisogno di vedere 30,40,50 soluzioni. Il pensiero comune che ritiene: "con più case vedo, più probabilità ho di trovare quella più adatta alle mie esigenze", il più delle volte oltre a far perdere tempo e speranza, crea grande confusione facendo perdere di vista a chi cerca cosa sta cercando. Per contro a tanti sarà successo di aver individuato nelle "prime battute" una soluzione interessante ed adatta alle proprie esigenze. Tuttavia pensando "non ho fretta sono solo all'inzio e troverò senz'altro di meglio", ci si ritrova dopo alcuni mesi, trimestri ecc..sfiniti, sfiduciati, demotivati con ancora il "problema" da risolvere. 

6) Prima di firmare un contratto, una proposta di locazione o d'acquisto mi accerterei e vorrei conoscere tutte le voci di spesa accessorie alle operazioni stesse, dal momento che in particolar modo nella compravendita ci sono dei costi aggiuntivi talvolta quantificabili tra il 5% ed il 10% del valore dell'immobile.

Pubblicato da Michele Ferroni

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